上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)本報(bào)記者解釋說(shuō)，事實(shí)上3月31日廈門(mén)已經(jīng)出了一個(gè)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，但是在2號(hào)又增出了一個(gè)內(nèi)容更全的細(xì)則，且要求嚴(yán)格。
查閱細(xì)則發(fā)現(xiàn)，廈門(mén)對(duì)20%的個(gè)稅征收相對(duì)明晰：能通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征；不能核實(shí)原值的，按交易總額的1.5%計(jì)征。廈門(mén)要求稅務(wù)、國(guó)土房產(chǎn)部門(mén)密切配合，規(guī)范征收個(gè)稅。而對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上的唯一生活用房，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。
而同處于福建省的福州，其細(xì)則并未提及如何細(xì)致征收20%個(gè)稅等環(huán)節(jié)，主要談及控制房?jī)r(jià)的增幅。
福州市住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人4月3日在電話中告訴本報(bào)記者，關(guān)于個(gè)稅的稅費(fèi)征收，未來(lái)稅務(wù)部門(mén)會(huì)出臺(tái)稅收政策來(lái)執(zhí)行。
事實(shí)上，根據(jù)國(guó)務(wù)院的要求，各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市(除拉薩外)，制定本地區(qū)年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。國(guó)務(wù)院并未要求在一季度公布所有的細(xì)則，但是一些和中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控全局認(rèn)知保持高度一致的城市，則加快了落實(shí)的進(jìn)度。
“實(shí)際上，國(guó)五條細(xì)則確實(shí)只要求：35個(gè)大城市一季度公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo) ，其他的二線城市，也可能只像廈門(mén)一樣，增補(bǔ)一個(gè)真貨細(xì)則。”楊紅旭表示。
地方政府落實(shí)細(xì)則的誠(chéng)意各異
美麗的廈門(mén)島，一直是許多福建富人期待定居的場(chǎng)所，在廈門(mén)擁有一套房，甚至成為整個(gè)福建百姓的一個(gè)愿望。
“不僅在全省，全國(guó)但凡旅行到廈門(mén)的人，都或有這個(gè)想法。”廈門(mén)經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司一位主管告訴本報(bào)記者，所以這幾年，不管?chē)?guó)家怎么調(diào)控，廈門(mén)樓市價(jià)格都是以漲為主，如今均價(jià)也在2萬(wàn)上下，而到了2013年3月，廈門(mén)新建商品住宅價(jià)格已連續(xù)11個(gè)月環(huán)比上漲。
針對(duì)4月2日晚出臺(tái)的廈門(mén)細(xì)則，廈門(mén)大學(xué)教授戴亦一對(duì)本報(bào)記者表示，對(duì)于異地人士購(gòu)房比例歷來(lái)高達(dá)60%以上的新移民城市來(lái)說(shuō)，廈門(mén)的國(guó)五條細(xì)則可以說(shuō)堪稱(chēng)目前中國(guó)最嚴(yán)厲的版本，其中第二條最為嚴(yán)厲，非本市戶(hù)籍不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)稅繳納證明或社保繳納證明購(gòu)買(mǎi)住房。
限購(gòu)自然也成為廈門(mén)政府希望繼續(xù)執(zhí)行的方式。廈門(mén)落實(shí)的細(xì)則擬出了廈門(mén)版繼續(xù)限購(gòu)的思路：從細(xì)則出臺(tái)之日起，對(duì)于非本地戶(hù)籍居民家庭，在廈購(gòu)房需提供“自購(gòu)房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明”，并限購(gòu)1套；本市戶(hù)籍家庭限購(gòu)2套；非本市戶(hù)籍居民家庭不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明購(gòu)買(mǎi)住房。
楊紅旭表示，除了廈門(mén)及時(shí)出臺(tái)之外，其他的許多地方細(xì)則多半“不給力”，很多條款沒(méi)提及，或者“說(shuō)法曖昩”。事實(shí)上縱觀上海的細(xì)則，雖然在3月30日就出臺(tái)，但未就20%的征收細(xì)則有及時(shí)的細(xì)致表述。
縱覽全國(guó)，上海、重慶等呼應(yīng)了新“國(guó)五條”有關(guān)20%個(gè)稅的規(guī)定，但多數(shù)二線城市對(duì)“20%個(gè)稅”未作出具體規(guī)定，大部分地方調(diào)控細(xì)則并不明顯。一些城市在稅收、信貸政策、限購(gòu)擴(kuò)容等敏感問(wèn)題上表述相對(duì)含糊其辭。
事實(shí)上，早在3月25日之時(shí)，首個(gè)地方版“國(guó)五條”細(xì)則在廣東正式落地，有意思的是，廣東并未對(duì)限價(jià)目標(biāo)、二手房交易征20%個(gè)稅如何操作等焦點(diǎn)問(wèn)題做出明確規(guī)定。
而其后，在廣州深圳兩個(gè)一線城市的細(xì)則出臺(tái)中，暫時(shí)也未見(jiàn)各項(xiàng)具體執(zhí)行細(xì)則的身影。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，正巧趕在一季度末，北京、上海、天津、重慶、深圳、廣州等樓市調(diào)控重點(diǎn)城市的“國(guó)五條”細(xì)則已公布，而南京、鄭州、濟(jì)南、大連、廈門(mén)、合肥、昆明等二三線城市也發(fā)布了結(jié)合本地實(shí)際的具體規(guī)定。一時(shí)間，不完全統(tǒng)計(jì)近35個(gè)以上城市都公布了落地細(xì)則。
從已經(jīng)公布的情況看，首都北京細(xì)則最嚴(yán)厲、最細(xì)致，是唯一提出降價(jià)，且提出進(jìn)一步收緊限購(gòu)政策。上海、重慶、合肥、濟(jì)南等公布了地方細(xì)則和控制目標(biāo)，大連、貴陽(yáng)、南寧等地公布了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，但是沒(méi)有公布具體的調(diào)控細(xì)則。
而從廈門(mén)與北京及時(shí)跟進(jìn)的細(xì)則來(lái)看，此后的一步，或則是各個(gè)地方政府加緊研究出臺(tái)細(xì)致的執(zhí)行思路。
20%個(gè)稅征收背后
在公布之前，諸多一線城市房?jī)r(jià)也經(jīng)過(guò)了一輪過(guò)山車(chē)。易居研究院易居快報(bào)顯示，3月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積同比增長(zhǎng)78%，環(huán)比增長(zhǎng)156%。其中北京同比增幅為110%，上海為94%，皆近兩年月度新高。
廣州和深圳同比增幅分別為50%和19%。
與各個(gè)城市的細(xì)則暫無(wú)個(gè)稅征收時(shí)間表來(lái)看，多方質(zhì)疑個(gè)稅的征收方式的可操作性，但是北京，還是在最快的時(shí)間內(nèi)將征收細(xì)則擬了出來(lái)。
3月30日，北京市貫徹國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控細(xì)則出臺(tái)后，4月1日，北京市地方稅務(wù)局就轉(zhuǎn)讓住房所得征收個(gè)人稅問(wèn)題進(jìn)行了解答。
北京市地稅局人士表示，納稅人能夠確定房屋原值和有關(guān)合理費(fèi)用的，個(gè)稅稅款以本次房屋交易價(jià)格減除房屋原值和有關(guān)合理費(fèi)用后的余額，按20%稅率計(jì)算。
不能提供房屋原值相應(yīng)憑證，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實(shí)房屋原值的，個(gè)稅稅款以本次房屋交易價(jià)格按核定征收率1%計(jì)算。
房屋原值是征收個(gè)稅的重要依據(jù)。據(jù)介紹，根據(jù)房源情況不同，北京對(duì)不同房屋原值計(jì)算方式也不同。商品房原值為購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；自建住房原值為實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。
而經(jīng)濟(jì)適用房等保障房原值為原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金等等。
據(jù)本報(bào)了解，納稅人若能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房，最高扣除限額為房屋原值的15%。
而商品房及其他住房的最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購(gòu)房為裝修房，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。
北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)中介人士對(duì)相關(guān)媒體表示，僅以裝修成本為例，很多市民的裝修是找各種“游擊隊(duì)”，根本不會(huì)有發(fā)票。在建材市場(chǎng)買(mǎi)材料，也幾乎都是清一色的收據(jù)，不會(huì)有發(fā)票；即使是正規(guī)的裝修公司，相當(dāng)數(shù)量的公司也不會(huì)出具發(fā)票。
“很多百姓的房改房、經(jīng)適房的取得成本極低，如果針對(duì)這部分房屋按照20%征稅，也存在很大的難度。”我愛(ài)我家工作人員在電話中對(duì)本報(bào)記者表示，“最早之前，這些房子可能幾萬(wàn)塊買(mǎi)來(lái)的，最后這些房子都隨著通貨膨脹房?jī)r(jià)上漲，已經(jīng)值上百萬(wàn)，厲害的等于說(shuō)要把房?jī)r(jià)的一半都貢獻(xiàn)出去，這個(gè)怎么好執(zhí)行呢？”
北京市地方稅務(wù)局相關(guān)人士表示，納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。
“這其實(shí)很難計(jì)算。”上海社科院房地產(chǎn)研究中心學(xué)術(shù)部主任陳則明在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，有時(shí)候房東賣(mài)的著急了，價(jià)格會(huì)有很大的議價(jià)空間。另外，早前的許多房子在獲得的時(shí)候成本過(guò)低，這之間的計(jì)算方式會(huì)非常麻煩。
對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌在接受媒體采訪的時(shí)候認(rèn)為，這些細(xì)則中20%個(gè)稅條款具體實(shí)施存在難度。
顧云昌表示，總體來(lái)說(shuō)各地頒布的細(xì)則比預(yù)期要寬松。但是大家最為關(guān)注的是房地產(chǎn)個(gè)人所得稅的問(wèn)題。而以北京的做法，顧云昌表示，這幾年的賣(mài)家的支付利率怎么算？以及其他的一些稅費(fèi)怎么扣除，恐怕都有很詳細(xì)的計(jì)算的問(wèn)題。如果都按一刀切的這樣征收，百姓意見(jiàn)會(huì)很大。
“而就在北京之后，各個(gè)城市也應(yīng)當(dāng)會(huì)參照北京的征收模式進(jìn)行研究發(fā)布”。易居中國(guó)分析師薛建雄對(duì)本報(bào)記者表示：“但是不一定都會(huì)很快出臺(tái)，除非中央再次敦促，地方政府其實(shí)都希望能有緩沖的時(shí)間。”
最早出臺(tái)國(guó)五條地方細(xì)則的廣東，也反倒沒(méi)有公布20%的實(shí)施細(xì)則。
廣州市常務(wù)副市長(zhǎng)陳如桂也在近期對(duì)媒體透露，“國(guó)五條”廣州細(xì)則出臺(tái)后，稅務(wù)局會(huì)根據(jù)細(xì)則出臺(tái)一個(gè)具體的辦法。而廣州市地稅局相關(guān)工作人員透露，該負(fù)責(zé)人表示，20%的征收標(biāo)準(zhǔn)還在研究當(dāng)中，應(yīng)該出來(lái)會(huì)很快。
而在廣州的坊間，也流傳出征收的版本，或可能也跟北京一樣，如果難以核定房屋原值，就按照房屋售價(jià)的1%來(lái)征收個(gè)稅。
薛建雄表示，“國(guó)五條”細(xì)則中強(qiáng)調(diào)“按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”的前提是“通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的”，這就為地方政府各自的操作空間留下了很大的余地。
而與北京幾乎同時(shí)公布國(guó)五條的上海，其也明確提出：稅務(wù)、房屋管理部門(mén)要密切配合，對(duì)出售自有住房按照規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。
上海稅務(wù)部門(mén)官方微博“上海稅務(wù)”近日與網(wǎng)民互動(dòng)時(shí)再次重申，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用五年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
但是房屋原值究竟該如何確定、如何核實(shí)？上海房地產(chǎn)交易中心窗口相關(guān)工作人員也進(jìn)行了一定的表述，最初的購(gòu)房發(fā)票、購(gòu)房合同、契稅完稅稅單，房產(chǎn)擁有者如果能提供上述三樣中的兩樣，即可判定房屋原值。
如果前述資料均無(wú)法提供，只能由房管部門(mén)通過(guò)后臺(tái)系統(tǒng)查詢(xún)相關(guān)交易記錄，但也不排除一些售后公房等，即使是有關(guān)機(jī)關(guān)通過(guò)稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實(shí)房屋原值的情況。
“主要是一些老公房很難算了，”上海靜安區(qū)新閘路德必地產(chǎn)張經(jīng)理告訴本報(bào)記者，“有的房齡非常長(zhǎng)，甚至有數(shù)十年的，這些房子購(gòu)買(mǎi)的早期票據(jù)都已經(jīng)丟失，難以計(jì)算，所以征收差價(jià)上恐怕難度會(huì)非常大。”
