2010年3月18日，國資委要求78家非房地產主業的央企對地產業務進行調整重組，在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性任務后有序退出，只保留16家央企從事房地產業務，但一年后，獲批從事房地產業務的央企又增加了5家。

三年過去，由于種種原因，退房令的執行實際上雷聲大雨點小，而真正退出者也寥寥無幾，相反“國”字頭的房地產企業甚至逐漸穩固了其行業巨頭的地位。“國資委并沒有給出78戶央企退出房地產業的時間表以及具體進展。核心問題是，退出與否，從政策層面來說并無強制性的要求。”一位大型央企的內部人士向《每日經濟新聞》記者表示。

“‘退房令’只能說是當時國資委在非正常的情況下出臺的一個指令，不能算做是規定，從目前披露的公開信息來看，并沒有制定配套的獎懲措施，所以現在面臨的現實是，已經過了這么長時間，很多企業還是沒有(完全)退出來。”國務院國資委研究中心一位分析人士向記者指出。

尷尬的“退房令”

在上述分析人士看來，這道“退房令”更像是來自國資委對于央企公眾形象的一次救贖。

“當時中央企業參與土地競拍，拿到了很多地王地塊，正因如此，大家也提出質疑，如此高價格的拿地是否再一次推高了房價，中央企業的社會責任何在？

在公眾對央企有這樣看法的壓力下，國資委做出了這樣的決定，不能算是規定，更像是指令。”上述國資委分析人士對《每日經濟新聞》記者表示。

時隔三年，這個老問題又擺在了國資委新一屆領導的面前。現任國資委主任蔣潔敏曾經領導的中石油也是應該退房的央企之一，但目前來看除了大量土地儲備之外，中石油還存續了大量酒店等非主業資產。蔣潔敏是否會加快央企“退房”，也成為了公眾關注的焦點。

在2011年2月22日國務院國資委舉行的新聞發布會上，時任國務院國資委副主任邵寧針對這一年來央企退地的情況進行了通報，他表示，中央企業退出房地產業務的進展比較順利，2010年已有14家中央企業退出，估計2011年將有20多家企業完全退出房地產業。

但據公開報道稱，除了21家被允許繼續從事房地產業務的央企外，只有不到20家央企通過剝離或者轉讓方式，完成了從房地產市場的退出。

“當時是說78家房地產業務屬于副業的要逐步退出，但究竟是選擇繼續還是放棄這一副業，則還是企業層面的事情。”該分析人士向記者直言，當時的原則是，中央企業根據自身實際情況來定，如果副業對主業的推動力有限，則可以選擇放棄，但如果對主業有積極的影響，或將來可能成為主業，則還是可以繼續做下去。

這也就不難理解，在“退房令”推出執行后的一年，國資委再次擴增了房地產央企的陣容，將魯能集團、中航工業、新興集團、神華集團、中煤集團5家央企的房地產業務視作主業管理。

“退房令”無強制性要求

這一次擴容更是讓一部分央企看到了曙光，抑或是更加堅定了留下來的信念。恒天集團算是很典型的一個案例，房地產業務從非主業到主業，讓其成為了似乎“最不該退房”的央企。

一位接近恒天集團的內部人士曾向《每日經濟新聞》記者透露，國資委答應過大約兩年后會向其發放房地產開發“牌照”。而此時的恒天，地產業務已經成為主營業務之一，再言退出已經不可能了。

就在國資委將主營業務為房地產的央企由16家擴增到21家僅過去半個月后，恒天地產業務再添大單，北京市政府與中國恒天集團簽署了總投資超過300億元、占地14.6平方公里的“國家時尚創意中心”項目，“項目由恒天來做，值得玩味。”該人士表示。

雖然在記者的采訪中，恒天集團相關人士只表示這屬于文化產業，但在上述業內人士看來，商業地產同樣屬于地產開發，該項目不僅有土地一級整理，也包括項目開發、物業自持經營等。

央企“不退反進”背后真正的原因又是什么？單從企業層面來講，在手中有“余糧”的情況下，要說退出似乎很難。

“很多央企因為歷史遺留原因，手中都握有很多土地，而這些土地絕大部分都位于目前城市的核心區域，價值也自然翻了數百倍甚至上千倍，將這些優質資源拱手相讓，很多人不愿意這么去做。”一位央企人士向《每日經濟新聞》記者指出。

蘭德咨詢總裁宋延慶同樣告訴記者，央企 “退房難”的背后還需看到的一個現實是——接盤不易。“很多企業專業化要求較高，譬如汽車、鋼鐵行業等，在后續的廠房拆遷改造等一系列的進程中，同樣需要專業化較高的工作，很多企業難以接手展開，骨頭太難啃。”宋延慶也道出央企“退房”難的又一原因。

若從整個制度設定來看，央企的“不退出”似乎并不難以理解。

“國資委并沒有給出78戶央企退出房地產業的時間表以及具體進展。核心問題是，退出與否，從政策層面來說并無強制性的要求。”一位大型央企的內部人士向記者表示，國資委雖然是代表國家來監督管理國有資產，但如果從行政級別來說，很多央企反而要高于國資委，這也是禁令難以推進的主要原因之一。

同時，地方政府為吸引央企投資，給予大量優惠政策，那些主營業務不是房地產的央企，在向地方投資實體產業項目時，也往往提出了房地產開發的要求。地方為了項目的需要，也被迫給予了相應的開發用地。“誰都不愿將這豐厚的優惠拱手相讓，只能說在優惠政策享受完后，再退出房地產市場。”上述分析人士直言。

地產業務的利潤誘惑

蘭德咨詢總裁宋延慶告訴 《每日經濟新聞》記者，主業非房地產的央企分為兩類：一類是主業凈利潤高于房地產的企業，另一類則是主業利潤微薄的企業。前者由于主業利潤豐厚，選擇購買土地僅僅是想為員工造福利房，能源類企業是其中的代表；后者由于主業利潤微薄，更希望留在房地產領域獲取較好的業績。

宋延慶說，房地產行業平均凈資產收益率在10%~20%，與民企開發商相比，不少央企有著大量的自有土地，低廉的土地成本無疑將抬高房地產項目的毛利率，進而推高企業的凈資產收益率。而后者恰恰是國資委考察央企的重要指標之一。

“這其中共同之處則在于，之前這些央企的土地都為劃撥用地，基本上也都是以工業用地為主，在后續城市擴張的進程中，位置較好的土地通過改變用地性質走向市場。”上述分析人士告訴記者，這些土地一般都是在集團系統名下，都希望通過自行開發獲得更多利潤。

對于大部分企業來說，這樣的優質資源，他們并不會心甘情愿地拱手相讓。如果再與公司的業績掛鉤，誰又愿意將良好的業績與別人分享呢？

不光是中國遠洋，對于大部分央企來說，地產業務對于集團的業績貢獻都有不可小覷的作用。根據恒天集團公布的數據顯示，截至2011年末，集團總資產為434.63億元，營業收入為306.46億元，利潤總額為16.91億元。

然而這個曾以紡織、機械為主業的央企，受到紡織業大環境的影響，利潤率一直在下降。而在《中國恒天集團有限公司2012年度第一期中期票據募集說明書》中則提到，公司無形資產逐年增長，在2011年末達到23.47億元，在總資產中占比5.40%。公司無形資產的主要構成是土地使用權，2011年年末土地使用權占無形資產比重達92.02%。

除了可觀的利潤，現有的會計處理準則，也是導致央企遲遲不愿意退房的原因之一。

作為各地招商部門青睞的引資對象，央企總是有獲得廉價土地的機會。如果不將獲得的土地用于房地產開發，而是自用，不僅有浪費經營資源之嫌，還有可能影響到公司的賬面利潤。

“假設購買土地建房自用，按照目前的會計處理辦法，房屋需要攤銷折舊費用，土地則需要攤銷土地使用權，每年的賬面利潤都將因此減少。但如果把取得土地，用于房地產開發或者用作為投資性房地產，則完全不需要攤銷費用。”一位出自央企的財務人士告訴《每日經濟新聞》記者，開發和自用兩種不同的土地利用方式，將決定央企賬面利潤的巨大差異。

“如果建了辦公樓自用，則公司需要承擔很高的折舊和土地使用權攤銷費用。但如果開發房地產出租或者銷售給集團旗下的公司，則這一部分租金和銷售收入，能計入到集團當年的營業收入中，產生可觀的利潤。”上述財務人士說。

這位財務人士因此認為，除非國資委在考核各企業業績時，排除來自于房地產的業務收入，否則“退房令”很難真正實施。而按照現在的國情，要在央企的業績中，完全去掉房地產收入，又很難做到。