城市綜合體已經(jīng)呈現(xiàn)暴增的態(tài)勢(shì)

頻繁募資負(fù)債率高企 城市綜合體暴增需求不足

房地產(chǎn)調(diào)控頻出、家具店邁向?qū)懽謽?、網(wǎng)購(gòu)來(lái)分流、租金不好漲……家居大賣場(chǎng)日子不太好過(guò)，紛紛另謀出路。近日，國(guó)內(nèi)家居賣場(chǎng)大佬紅星美凱龍集團(tuán)宣布要打造百個(gè)城市綜合體，以期打造新的增長(zhǎng)點(diǎn)。然而，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，城市綜合體已呈現(xiàn)暴增的態(tài)勢(shì)，由于供大于求，租金也出現(xiàn)停滯不前甚至下跌的局面。因此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為家居賣場(chǎng)如此轉(zhuǎn)型存隱憂。

家居賣場(chǎng)生意不佳關(guān)門

近日，紅星美凱龍集團(tuán)宣布全面進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，將大規(guī)模開(kāi)發(fā)城市綜合體和商業(yè)購(gòu)物中心。據(jù)悉，紅星商業(yè)到2020年欲建100個(gè)城市綜合體。

雖然紅星美凱龍集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人一再?gòu)?qiáng)調(diào)，此次并非戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，也不會(huì)有任何放棄和縮減家居板塊的規(guī)劃。但是，有專家分析認(rèn)為，過(guò)去十年的高速發(fā)展使家居賣場(chǎng)數(shù)量激增，攤薄消費(fèi)力的同時(shí)壓縮了單個(gè)賣場(chǎng)的生存空間。中國(guó)建材流通協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)秦占學(xué)指出，由于盲目擴(kuò)張和行業(yè)的惡性競(jìng)爭(zhēng)加劇，全國(guó)各大建材家居賣場(chǎng)已出現(xiàn)招商困難、租金難收等問(wèn)題。紅星美凱龍方面，去年以來(lái)部分門店因生意不佳相繼關(guān)門：8月上旬，紅星美凱龍廣州琶洲店提前結(jié)業(yè)；8月底，南京奧體紅星店正式撤店。

與此同時(shí)，賣場(chǎng)租金的高企也使一些經(jīng)銷商另謀渠道。譬如某品牌家具最近新開(kāi)的生活定制館就沒(méi)有考慮大賣場(chǎng)，轉(zhuǎn)而搬到寫字樓上。公司負(fù)責(zé)人透露，這樣做使租金成本從原來(lái)的平均300多元/平方米/月降至約100元/平方米/月，以后該品牌在大賣場(chǎng)的規(guī)模要縮小。另一方面，近年來(lái)，網(wǎng)上銷售在家居建材行業(yè)中所占比重日益增加。據(jù)一份順德家具協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，保守統(tǒng)計(jì)，中小型家具企業(yè)2012年網(wǎng)上銷售量增加約兩成。

房地產(chǎn)調(diào)控頻出、“樓上鋪”出現(xiàn)和網(wǎng)購(gòu)分流，給競(jìng)爭(zhēng)已趨于白熱化的家具建材賣場(chǎng)的前景蒙上一層陰影，需要尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。廣東省家具協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王克認(rèn)為，業(yè)態(tài)交叉融合是一種趨勢(shì)，“家居賣場(chǎng)的培育周期大約在3年，相對(duì)于純粹做家居賣場(chǎng)，介入商業(yè)地產(chǎn)可加快資金回籠、縮短培育周期。”

轉(zhuǎn)型之弊

資金壓力：負(fù)債達(dá)七成仍募資15億元

據(jù)悉，紅星美凱龍集團(tuán)計(jì)劃在未來(lái)3~5年內(nèi)就將城市綜合體項(xiàng)目的數(shù)量提升到50家。

其官方網(wǎng)站顯示，目前，紅星地產(chǎn)正在開(kāi)發(fā)的地塊已遍及上海、天津、成都、昆明等十幾個(gè)主要城市，公司土地儲(chǔ)備已達(dá)500萬(wàn)平方米。這些綜合體的建設(shè)和土地的開(kāi)發(fā)均需要龐大的資金支持。

但是，據(jù)媒體披露，紅星美凱龍2009、2010和2011年末的資產(chǎn)負(fù)債率分別為85.91%、75.54%和73.37%，其負(fù)債中長(zhǎng)期借款占比最高；2012年前三季度資產(chǎn)負(fù)債率為70.16%。去年，紅星美凱龍?jiān)诙潭?2天內(nèi)連發(fā)兩期中期票據(jù)，合計(jì)融資15億元。

對(duì)于頻繁募資的原因，紅星美凱龍方面表示是用于補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金或歸還銀行貸款。

一方面是巨額借款，另一方面，近日多名家具業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者表示，為了穩(wěn)定經(jīng)銷商，在物價(jià)已上漲的背景之下，作為家具建材賣場(chǎng)主要收入的租金，今年上半年并沒(méi)有出現(xiàn)大范圍的上漲。由此可見(jiàn)，紅星美凱龍打造和運(yùn)營(yíng)城市綜合體的資金壓力不小。

過(guò)剩危機(jī)：租金下滑空置率上升

家具建材市場(chǎng)一片“紅海”的背景之下，紅星美凱龍投身商業(yè)綜合體，但目前，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為各路企業(yè)的“兵家必爭(zhēng)之地”，呈暴增態(tài)勢(shì)。世邦魏理仕(CBRE)日前發(fā)表最新研究報(bào)告指出，目前全球在建購(gòu)物中心面積已達(dá)3200萬(wàn)平方米，其中中國(guó)內(nèi)地以1680萬(wàn)平方米占比達(dá)一半以上，包括成都、天津、沈陽(yáng)、重慶、武漢、廣州及杭州等7個(gè)城市分別位居全球最活躍購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的前10大，這些城市都將在未來(lái)3年交付達(dá)100萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，僅僅在最近一個(gè)月內(nèi)，就有包括永泰、首創(chuàng)、華遠(yuǎn)、萬(wàn)科等在內(nèi)的十多家公司紛紛宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。而隨著各路企業(yè)紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，城市綜合體已經(jīng)呈現(xiàn)暴增的態(tài)勢(shì)。僅在廣州一個(gè)城市，今年年內(nèi)就將有6個(gè)大型購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，新增供應(yīng)量達(dá)65.8萬(wàn)㎡，體量超過(guò)兩個(gè)正佳廣場(chǎng)。

一方面是城市綜合體的暴增，另一方面卻是百貨零售業(yè)發(fā)展的停滯不前。中華全國(guó)商業(yè)信息中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年一季度全國(guó)百家重點(diǎn)大型零售企業(yè)零售額同比增長(zhǎng)7.6%，是2005年以來(lái)同期最低增速。

供應(yīng)暴增，需求不足，購(gòu)物中心招商困難已經(jīng)不是新聞，租金也一路下行。根據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年第一季度，廣州市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均租金為701.8元/㎡/月，環(huán)比下降1.9%，同比下降1.0%。

該機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，隨著供應(yīng)量的持續(xù)增長(zhǎng)，供求關(guān)系出現(xiàn)失衡，將導(dǎo)致商業(yè)成交均價(jià)下滑。中短期內(nèi)，廣州零售物業(yè)的租金水平可維持平穩(wěn)，但空置率將會(huì)上升。