超級購房實戰手冊1—城市判斷篇

又到了全民看房的季節。

跳槽/結婚/生娃，還有買房換房這些現代人生活中的節點工程，都在一年之春必須有個交待。鴨梨山大啊，必修課就是必修課，誰讓一年之際在于春呢。

作為一個因為“學業+工作=興趣”的地產老炮兒，可以很負責任的跟大家說：

“從業那么多年，我真的看了不下1000套房”。

所以，平時朋友/同學/家人來問房子的時候，發現很多早已成竹在胸的“鐵一般的事實和規矩”，廣大買房群眾居然都還不知道。每每跟我聊起后都興趣大濃，甚至打賞派紅包轉粉，催促我立開小蜜圈開班的都不在少數。

因此，覺得真的有必要好好的跟大家聊聊這些咱們業內的獨家不二的買房法則，不說地表最強，好歹也一定是可以稱霸買房江湖的“買房真經”了。

本篇是第一篇“城市投資篇”。

這篇主要是跟大家談談，怎么判斷一個城市的地產發展水平，如何做出對一個城市投資的判斷，或者再簡單點：什么城市可以買房做投資。

第一條：自己有工作case的城市可以買房。

聽上去很一般哈，但是其實這當中的道理延伸開可就很厲害了：

1）自己沒有工作case的城市不要考慮買房。

2）整個城市產業就業走低的城市不要考慮買房。

就這兩條，應該就滅了去年在很多購房群熱鬧了半天半的“重慶買房熱“。因為討論的人群，幾乎100%沒有跟重慶有半點工作關聯，。當下熱鬧的金融、互聯網、甚至老牌的房地產、基建，還有最新致富的快遞小哥、三農創新都跟重慶沒有特別大的關系。因此這第一條絕對能幫您杜絕90%的錯誤投資。

接下來拆開細講：

第一點：“自己沒有工作Case的城市不要考慮買房”。

這條其實說的是“接觸頻次”。人類對居住的需求其實是來自求生(自己活下去，還可以順便繁衍后代)。到咱們現代人，繁衍后代就留給最會寫文案的杜蕾斯了。本篇談論的求生就只剩下工作了。所以如果跟你連每天都要發生的工作都沒有任何關聯，那這個城市對你而言就是一個nowhere，或者是anywhere，意思是根本就跟全球其他的772605-1的7萬7千個城市是一樣的，=無感=可以省略。(順便幫小川的搜狗打個廣告，搜狗說：全球總共194個主權國家，772605個城市，中國有876個城市)。

那對于傳說中不用朝九晚五，整天打著飛的出國玩的土豪呢？（其實土豪之所以成為土豪，就是比一般人因為工作Case多才可以在各地買房呢，不信大家可以去問問)。但是真的還是有提早退休無事可干天天就想著怎么花錢的，那么本條可以略微修正下：對于每年不會打飛的去一次或者停留時間少于3天的地方，不要考慮買房。

沒有其他原因，你作為適齡有能力買房的人如果都沒有足夠的接觸機會，那其他人也很有可能同樣沒有，也就是這個城市的就業和行業很有可能是“輸出”而非“引入”的。去年開始的北上深杭的搶人大戰，熱鬧的背后就是這些城市很有可能因為工作機會的增加，帶來新一輪的房價上漲呢。

第二條：了解一個城市的房地產，要看5個“最”。

這條真的是筆者我工作20年的工作法則，甚至作為SOP(標準作業流程)編入了多家地產公司的業務培訓和工作績效。

1）看新房賣的最多的區域/商圈/板塊；

2）看新房賣的最貴的樓盤；

3）看新房賣的最差的樓盤；

4）看2手房賣的最多的區域/商圈/板塊；

5）看地鐵站交匯最多站點的區域/商圈/板塊。

第一點，看新房開盤最多的區域/商圈/板塊。

這點可以一下子就能把握一個城市3-5年的發展區位。老實說，在中國買樓能賺到錢的，買新房其實永遠是對的。(這個留到下篇挑小區的時候，再跟大家細說）選對區位，幾乎就能穩賺不賠。

第二點，看新房賣的最貴的樓盤。

這條可以一下子就能get到一個城市的房地產發展水平，還有當地土豪的欣賞品味。一個城市的最高房價，幾乎清一色都是由這個城市最新開的新房決定的(沒有新房供應很多年的歐洲本土不算哈)。所以當地新房的最高價，可以立即對比出自己在這個城市投資的段位。比如在小圈子里熱鬧了很久的曼谷，最高房價5-8萬/平米，就等于說，在北京上海深圳能買房的中產，在泰國也是像模像樣的一個標準買家。同樣，今明2年正越來越熱的越南，首都河內的價格在2萬元/平米左右，那咱國內的大媽在越南就是土豪中的土豪了，所以不火才怪。

第三點，看新房賣的最差的樓盤。

這條一般是買房群眾是最容易忽略的，所以反而顯得重要。一個新盤的熱銷有很多理由，但是賣不掉的其實就只有一條：當地人不喜歡。從滯銷的新盤，你一定能夠發現出當地人不喜歡的小區規劃、地段區位、或者是戶型大小，也可能是裝修品牌。這個對于2手轉手獲利幾乎相當于“關鍵底牌”。筆者從業20年，幾乎很少看到哪個新盤，在新房時滯銷，到了二手能夠熱鬧的情況。總之，當地人不喜歡的，永遠不要去碰。

第四條，看2手房賣的最多的區域/商圈/板塊。

這條也是一般的外地買房者容易忽略的，因為第一條就說了，買新房容易賺錢，所以買房的時候聚焦新房是沒錯的。但是也千萬不能忽略2手房啊，因為2手房的熱銷區域就是當下本地人購房的熱點呢。可以比對上一條：當地人喜歡的，永遠可能上漲。只是上漲的速度不見得會是最高，但是從投資穩定性來說，一定是最不擔心賣不掉的。

第五條，看地鐵站交匯最多站點的區域/商圈/板塊。

這條很多買房的民間高手們都已經在操作了，而且屢試不爽。還不用求人找關系付茶水費聽小蜜圈，找張城市地鐵圖即可。因為很簡單，地鐵站交匯處，一定是一個城市商業、居住、工作的聚集地。

因為：人流=錢流=房價走高。這幾乎可以算得上華人投資的恒正確式。

不過此條僅對百萬人口的大都匯有用哈，因為歐洲很多地方都是地鐵通了，房價應聲下跌，那里的高房價=人要少=景色出眾=能欣賞的人不能多。這個跟咱們喜歡熱鬧的亞洲文化是很不同的。所以，這其實也是為什么地鐵在很多國家修不起來背后的原因呢。

本來還有的第三條：和出租車的哥侃大山。

大家應該都有這樣的印象，出租車駕駛的哥最能侃。天南地北無所不知，能夠用來找夜店，就一定能夠來找房。按照絕對厲害的北京的哥說法：什么好房子我沒接過客啊。

所以筆者在外地看房，從來都是包出租車。不但方便出行，而且沿路一定能聽到關于這個城市房地產的很多草根八卦。不過，自從出了滴滴，一大票新晉入行拿著高德的“導航司機”，導致今天，找的哥看房子就不怎么靠譜了。小區都不認識啊。看吧，互聯網降維打擊就是這樣摧毀一個行業的。。。

還需要一個提醒，類似三亞，大理等風景區買房，的哥推薦是按照售樓處給的人頭費來結算的。所以其實跟找好吃的館子是一模一樣的事情，也因此，推薦的可靠性基本就有很大的水份了。

第三條：當地的二手政策必須必須必須了解。

關鍵的問題說3遍哈。既然買新房能夠賺錢，所以大家尤其是外地投資客都會聚焦在新房，也因此政府也會有意識的在政策層面從2手房的政策進行管理。所以，很多購房老司機都會在這方面遭遇大跟頭。

舉個例子：澳洲一直是大家買房的熱點海外城市，不但因為跟國內一線比，房價還算買得起。而且天藍藍，海藍藍，環境好到每次過年去都想賴著不走。但是澳洲就有一條致命的2手房屋買賣條款：二手房只能賣給本地人。意思是你可以買，但是你不可以賣給跟你一樣的投資客，只能進入當地人交易的2手房產市場。就這一條，幾乎套死了所有國內的轉手升值派。也因此，澳洲的二手房會比新房便宜20%。當然這條很不仗義哈，對比咱們國家的香港，還有同樣華人管理的新加坡，都是在買入時就跟你說清楚：非本地人買房，多付30%的購入稅，或者非本地人不允許買土地資產。

不過，從另一個維度，其實靠買入賣出來獲利，在大多數成熟的房地產市場，本身都是曇花一現的階段性機會，中長期基本都是靠長期持有出租來獲利的。

最關鍵的第四條：學會看數據(女生可略過)。

前面說到的3條，應該深究的讀者會注意到有些是需要數據支持的。比如第二條的“5個最”。其實在咱們業內，查看這些數據叫做案頭作業——就是出差前在辦公室里必須準備好的。那一般的吃瓜群眾又能從哪里獲得這些數據啊？你這說了不是白說么？

別急，授人以漁的道理筆者是一直深信不疑的。所以2年來兔博士的創業就是搭建了這樣一個幫大家查找地產關鍵數據的宇宙最強超級好用的“地產最強大腦”。關于一個城市的投資，咱們在兔博士app里直接準備好了“關鍵7問”。補充說明下：這可是15年前國內著名開發商房企老板付費100萬找筆者咨詢的城市投資可行性報告同款哦：

報告里有7個城市投資的關鍵數據：

1）這個城市的新房貴還是二手房貴？

2）這個城市新房銷量多還是二手房銷量多？

3）這個城市現在是漲還是跌？

4）這個城市哪個區域最好賣？

5）這個城市哪個區域價格最高？

6）這個城市哪個總價段最熱門？

7）這個城市哪個面積段最熱門？

廣告一下：先在兔博士app里找到這些數據，然后再啟動一個城市的房產投資之旅，這真的目前全網找得到的房產投資的最好方法呢。

前面提到的“女生數據請忽略”，不是因為擔心女生數學不好哈。實在是因為筆者自己是數據控+理工男，所以一般很難相信別人，因此有一個可靠的數據源，就已經覺得很好很有用了。接下來就是宅在家里，各種沙盤推演各種構思輪。這對于目前其實已經掌管了一家購房大計決策的OL女王們，應該是超級無聊＋難懂有些煩的，所以兔博士還準備了咱們業內第一份“Ai大數據城市購房投資月報”。俗稱“盲信版”；

你信我，你就要更相信這個大數據+機器學習自動生成的投資報告。因為無論男朋友怎么樣，無論刮風下雨地震臺風，這個地產最強大腦出品的Ai報告都會在每個月，第一時間精確無誤的告訴你，未來的60天，這個城市可不可以買房投資。

好了，洋洋灑灑3500字的第一篇“城市判斷篇”寫完了。這篇給大家整理了筆者從業18年，實際接觸中的“城市房產投資”的4條關鍵方法。接下來的一篇，會跟大家好好講講，怎么在一個確定要投資的城市里挑選值得買的區域/板塊/商圈。

所以，趕緊關注咱們公號吧，別錯過了這價值連城的超級購房實戰手冊呢。

筆者介紹：

兔博士app創始人 劉煜

1998年同濟大學 建筑城規學院畢業

房地產開發咨詢 從業18年

為萬科／中海／綠城／星河灣等知名開發商服務多個知名樓盤

2016年 創辦國內第一個用數據說話的房地產大數據好產品兔博士app。