房地產(chǎn)行業(yè)黃金時代已悄然過去，但地產(chǎn)商們似乎在等待著白銀時代的到來。
對于開發(fā)商來說，地產(chǎn)深度調(diào)控重壓下，或不失曙光，近期市場紛紛猜測，中央是否有意圖要在地產(chǎn)調(diào)控上做些微調(diào)。
此前的5月23日國務(wù)院常務(wù)會議指出，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，要把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，并提出將確定立即啟動一批事關(guān)全局、帶動性大的項目。
5月29日，多家媒體亦稱從湖南省投資工作座談會傳出信息，當(dāng)?shù)卦诶蕛?yōu)惠、降低首付比例等方面采取措施，支持居民購買首套普通住房。
隨后的兩天里，湖南省發(fā)改委等相關(guān)部門否認(rèn)了房產(chǎn)政策微調(diào)的消息。
但據(jù)本報不完全統(tǒng)計，地方微調(diào)房產(chǎn)調(diào)控政策的熱情頗高，截至5月底，全國已有30多個地方政府對房地產(chǎn)政策進(jìn)行過“微調(diào)”，其中有5個城市被叫停。
外界更擔(dān)心，看似突然而至的“穩(wěn)增長”新政似乎讓地方可能“會錯意”，盡管中央堅定樓市調(diào)控，但是地方政策接連微調(diào)沖擊，與銀根的寬松趨向，讓房地產(chǎn)調(diào)控的可持續(xù)性萌生更多不確定性。
而如何防止穩(wěn)增長背景下，上馬的大項目帶來的巨量資金變相涌入地產(chǎn)領(lǐng)域，或是另一大挑戰(zhàn)。
中房數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟對本報表示，中央調(diào)控房地產(chǎn)的意向是明確的，中央接下來或許還可能出現(xiàn)嚴(yán)禁大項目的資金等流入房地產(chǎn)。
地方政策忙微調(diào)
由于在財政體制上，房地產(chǎn)產(chǎn)生的土地以及交易稅收收入大部分截留在地方，這在一定程度上造成了地方對于中央地產(chǎn)調(diào)控政策有微調(diào)之心。
“在口號上地方一定會保持和中央的一致性，但是目前陸續(xù)下滑的土地收入、地產(chǎn)交易收入以及地方經(jīng)濟(jì)上的壓力，這使得地方在調(diào)控上有足夠的壓力去試探中央的底線。”上海一位地產(chǎn)商對本報記者表示，但是又不敢明目張膽。
這就促使地方不斷私下微調(diào)房產(chǎn)調(diào)控政策。
據(jù)本報記者不完全統(tǒng)計，自2011年下半年來，先后有北京、上海、杭州、重慶、成都、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、沈陽等30多個城市出臺了微調(diào)政策。
且微調(diào)的內(nèi)容涉及限購、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等，其中北京、杭州、成都等地主要是土地出讓條件松綁，武漢、上海則是對普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，而合肥、南京、常州、蕪湖等地則是放寬公積金貸款額度。
但據(jù)本報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，只有包括上海、蕪湖等5個城市的政策被叫停，其余28個城市的微調(diào)政策仍在執(zhí)行，比如5月初揚(yáng)州出臺的購買成品住房補(bǔ)貼4%-6%，以及此后遼寧營口5000萬元補(bǔ)貼公務(wù)員購買商品房，都未被官方否決。
“這其中必然有一些城市尤其特殊的經(jīng)濟(jì)背景，從而扛不住調(diào)控的。” 中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄對此表示，“去年以來，就陸續(xù)出現(xiàn)一批城市變相對房地產(chǎn)進(jìn)行微調(diào)，這其中，一批沒有觸及中央底線的城市，并沒有被叫停。”
到5月25日，廈門樓市政策傳出“微調(diào)”方案，5月29日湖南省同樣傳出政策“微調(diào)”的聲音，但兩地政府都否認(rèn)了傳言。
薛建雄就認(rèn)為，目前從觀察的情況看，地方政府如果主動表態(tài)否定進(jìn)行微調(diào)，就少見中央部委進(jìn)行細(xì)致的追究，但是地方很多暗中的操作方式外界并不知曉。
在不少業(yè)內(nèi)人士看來，即便拋開土地財政不談，由于感受到經(jīng)濟(jì)下滑的壓力， 期待房地產(chǎn)市場的回暖給經(jīng)濟(jì)注入活力，諸多地方政府“微調(diào)”樓市政策也有一定的動力。
湖南省公布的數(shù)據(jù)就顯示，受宏觀調(diào)控的影響，湖南省房地產(chǎn)投資連續(xù)11個月環(huán)比下滑。
嚴(yán)防大項目資金“抄底”房地產(chǎn)
陳晟表示，到了2012年的年初，國家對于房地產(chǎn)政策本身就進(jìn)行過微調(diào)，“以前是連剛需一起端了，今年的基調(diào)是保住房剛需一族”。
然而，由于房產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，房價在整體性的松動，已經(jīng)形成趨勢。
這也導(dǎo)致房地產(chǎn)投資放緩，5月30日，國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)顯示，1-4月我國各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速均同比放緩，尤其是中東部地區(qū)放緩明顯。
數(shù)據(jù)顯示，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資7116億元，同比增長11.2%，增速同比減緩21.5個百分點，比一季度減緩9.4個百分點。“這其中，北京投資增速同比下滑14.1%，上海在房地產(chǎn)投資上也呈現(xiàn)負(fù)增長”，陳晟說，其認(rèn)為房地產(chǎn)資金鏈的轉(zhuǎn)折可能在六月份。
楊紅旭對此持有同樣的觀點，其認(rèn)為房地產(chǎn)可能在下半年探明底部，所以說房地產(chǎn)的資金面也正在構(gòu)制底部。
陳認(rèn)為，國家推動大項目的發(fā)展，必然會變相影響到房地產(chǎn)的投資，與此同時隨著5月份、6月份金融政策的寬松，國家對于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸必然有些放松。
顯然，此時國家出臺了各項穩(wěn)增長措施，大項目必然帶來大量資金，然而，外界則擔(dān)心這些資金有可能變相進(jìn)入處于底部的房產(chǎn)領(lǐng)域。
“中央對于大項目的支持，必然會影響到房地產(chǎn)行業(yè)，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)機(jī)會，許多資金必然會變相流入，這個政策很難禁止。” 陳晟對此可能的現(xiàn)象表示出了擔(dān)憂。
比如，大項目投資者，諸如央企，一旦上馬新的大型項目，基本上可以獲得大量資金支持，而2009年，央企就是在金融系統(tǒng)強(qiáng)力財力支持下，從而在各大城市紛紛搶下諸多地王。
顯然，在防止地方變相放松房產(chǎn)政策的同時，如何防控大項目資金進(jìn)入房產(chǎn)領(lǐng)域并“抄底”或是另一大挑戰(zhàn)。
